Hypotheekverhoging of vernieuwen
U heeft een ander huis op het oog en gaat uw huidige woning verkopen. Wat zijn de mogelijkheden en waar moet u rekening mee houden?
Overwaarde bij verkoop
Bij verkoop van uw huidige woning wordt uit de opbrengst eerst uw hypotheek afgelost. Als u daarna nog geld overhoudt, is er sprake van overwaarde.
Bijleenregeling
Als u een volgende woning koopt, krijg u te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. U moet uw overwaarde gebruiken voor de aankoop van u nieuwe woning. Anders heeft u over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek. Simpelweg geldt: nieuwe hypotheek = aankoopbedrag huis minus overwaarde. Laat u hierover goed informeren, want als u verbouwingskosten heeft mogen die uiteraard wel weer opgenomen worden in uw nieuwe hypotheek.
Tijdelijk huren
De grote truc die vaak wordt toegepast als er sprake is van een aanzienlijke overwaarde: huren. Gaat u namelijk “tijdelijk” huren, dan blijft de overwaarde slechts gedurende 3 jaar staan. Bent u dus binnen 3 jaar weer eigenaar van een andere eigen woning, dan zult u de overwaarde alsnog moeten inbrengen. Na 3 jaar vervalt deze verplichting en kunt u de vervolgens gekochte woning weer volledig financieren met renteaftrek.
Eerst kopen dan verkopen
Uw oude woning nog niet verkocht? Dan kunt u nog niet bij de overwaarde. Als u onvoldoende eigen geld hebt, dan heb u een overbruggingskrediet nodig. De overwaarde krijg u namelijk pas in handen als de oude woning is verkocht en betaald.
Renteaftrek
De rente die u betaalt voor de overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar, zolang het krediet is afgesloten voor de aankoop van uw volgende eigen woning. Met de overwaarde lost u vervolgens eerst de overbruggingskrediet af. Dat zal de geldverstrekker ook altijd van u verlangen. Blijft er na de aflossing nog overwaarde over? Dan wordt met dit bedrag uw nieuwe hypotheek verlaagd. Niet alle geldverstrekker doen dit trouwens. Let er dus op.
Oversluiten van een bestaande hypotheekschuld
Oversluiten kan interessant zijn. Het kan bijvoorbeeld uw maandbedrag verlagen, u kunt een (groten)deels aflossingsvrije hypotheek omzetten in een annuïteitenhypotheek bij een gelijkblijvend maandbedrag of u kunt door een relatief kleine maandelijkse verhoging plots de hele hypotheekschuld annuïtair aflossen.
Voor het oversluiten van uw hypotheekschuld betaalt u kosten! U betaalt (indicatief) de volgende kosten: notariskosten (€750), taxatiekosten (€500), royementskosten (€150), borgtochtprovisie (€2.000) en advies- en bemiddelingskosten (€2.000). Houdt u dus alvast rekening met een bedrag van €5.000 aan bijkomende kosten. De boeterente komt daar dus bij. De rente over het bedrag dat u extra gaat financieren (€5.000 plus de boeterente) kunt u niet aftrekken in box 1 maar wel in box 3. We leggen u graag uit wat dat betekent.
Toch kan oversluiten interessant zijn. Bekijk zeker eens onderstaande (reële!) voorbeelden en vraag u af hoe uw situatie is.
Stel de boeterente bedraagt 10% van uw (restant) hoofdsom en uw (restant)hoofdsom bedraagt €300.000. De overige kosten worden geraamd op €5.000. U betaalt nu 4% rente over uw hypotheekschuld van €300.000. U gaat bij oversluiten slechts 2% hypotheekrente betalen over de (nieuwe) hypotheekschuld van €335.000. Wat blijkt? U bespaart door het oversluiten per jaar bijna €1.600! Met andere woorden, ondanks de extra kosten van €35.000 betaalt u per maand €130 minder dan voorheen.
Stel hetzelfde voorbeeld als zojuist maar nu heeft u de restant hoofdsom als volgt gefinancierd: €150.000 aflossingsvrije hypotheek en €150.000 annuïteitenhypotheek. Indien u nu oversluit in een 20-jaars annuïteitenhypotheek met (nieuwe) hoofdsom €335.000 tegen 2% dan betaalt u per maand €285 meer dan voorheen. Dat lijkt onaantrekkelijk, maar bedenk dat u voor slechts €285 per maand nu wel 100% van uw hypotheekschuld aflost in 20 jaar.
Wilt u meer informatie over hypotheken? Maakt u dan gerust een afspraak met een van onze specialisten van ABC lifestyle & living.